Stel: je beheert zo’n miljardenpensioenfonds, en je belegt dat in vastgoed — woningen in de vrije verhuur, flatjes op Kijkduin. Dan is wel zo aardig als daar daadwerkelijk huurders in komen. Jij wil verhuren, huurders willen huren, vraag en aanbod zoeken elkaar op. Alhoewel…

Als verhuurder wil je er waarschijnlijk Nette Mensen in. En dan met name die Nette Mensen die de huur met relatief gemak kunnen betalen. Je prijzen zijn marktconfom en er kloppen allerlei geïnteresseerde lieden aan die je flatjes willen huren — misschien ondanks het feit dat ze het op enig later moment op financieel gebied misschien niet meer helemaal kunnen bolwerken.

Maar. Gezien de huurbescherming die ook een wanbetalende huurder in Nederland geniet, ben je als pensioenfondsmeneer of -mevrouw een beetje voorzichtig met het in huis halen van huurders. Je wil bijvoorbeeld weten wat zo iemand ongeveer verdient en of er sprake is van een stabiele bron van inkomsten. Enige prudentie is dus op zijn plaats.

Wees ook weer niet TE voorzichtig — als je alleen maar huurders met inkomen boven de Balkenendenorm wil aannemen, denk ik niet dat je het flatje op Kijkduin verhuurd krijgt. En leegstand was niet de bedoeling van al dat mooie vastgoed, dat moet namelijk rendement opbrengen in de vorm van huurinkomsten!

Vergis je je naar de ene kant toe — neem je een huurder aan waarvan je denkt dat-ie braaf huur gaat betalen, maar doet hij dat niet — dan kost dat geld. Wanbetaling = gemiste inkomsten = gemist rendement.

Vergis je je naar de andere kant toe — neem je bijna niemand meer aan als huurder, omdat je een beetje wantrouwend bent — dan heb je leegstand. Leegstand = gemiste inkomsten = gemist rendement.

Ergens hier tussenin zit een optimum (om precies te zijn; precies dan als je je nooit vergist, maar dat is erg hypothetisch in de financiële sector).

Als je nu leert van vergissingen krijg je steeds betere informatie waarmee je risico’s kunt inschatten. Bij volledige informatie krijg je een equilibrium dat precies op dat optimum zit. Dat geeft een minimale verkwisting en een maximale efficiëntie, precies zoals Adam Smith (en ik) het in het vrijemarktmodel voor zich zien.

Echter, zulke directe interacties zijn er niet altijd, en zuivere en volledige informatie is er ook niet altijd. Wat automatisch voor vertroebeling zorgt is als je de boel uitbesteedt en aan een makelaar vraagt om de huurbemiddeling te doen. Dan gebeurt er iets wonderlijks.

De makelaar kan een verkeerde inschatting maken. Dat is geen nieuws, dat kon jouzelf ook overkomen. Wat wel nieuws is, is dat er nu verantwoording afgelegd moet worden, en wel aan jou, de pensioenfondsbeheerder.
“Verantwoording afleggen”, dat is toch goed? Ja en nee. Verantwoording afleggen, dat is een verhalend ritueel — het is geen zuivere informatieoverdracht.
Soms levert het een partij tactisch voordeel op om in het verhaal juist onvolledige informatie te geven. Welk verhaal kan de makelaar nu aan jou vertellen? Dat hangt van zijn vergissing af.

Heeft hij drie wanbetalende crackdealers als huurders binnengehaald, dan heeft-ie heel wat uit te leggen. Die crackdealers zijn nogal aanwijsbaar. Jij kan ze aanwijzen en zeggen “die crackdealers kosten mij geld en jij hebt ze erin gelaten”.

Maar als de vastgoedhandelaar zich aan de andere kant heeft vergist — is er landurige leegstand omdat hij veel te kieskeurig was — dan zal hij een beetje gaan freestylen. Allereerst kan-ie zeggen “Lang? Nee hoor. Dat is normaal, vraag en aanbod moeten elkaar even opzoeken.” En bij wat doorvragen zal hij wellicht ook nog iets zeggen als: “De markt! (Maakt handgebaar) De markt is nu ongunstig en afwachtend! Iedereen moet even geduld hebben.”
“De markt” is voor jou niet aanwijsbaar. En al helemaal niet aanwijsbaar de schuld van de makelaar. Het is overigens ook niet jouw schuld. Iedereen kan gerustgesteld in de auto stappen, want terwijl het eerst nog leek alsof we iets verkeerd deden en het rendement drukten, zijn we er nu achter dat we er niets aan kunnen doen.
En als je een pensioenfonds in de staalsector beheert dan denk je bij het afscheid misschien zelfs “ah, ‘De Markt’, da’s een goeie — die ga ik noemen op de bestuursvergadering”.

Logisch dus dat de makelaar zich liever aan de veilige kant vergist. Effect daarvan is dat het equilibrium opschuift, richting “onnodig voorzichtig huurders aannemen”. De makelaar wil echt geen enkel risico nemen met de huurders, want het is zo moeilijk uit te leggen. Leegstand is veel makkelijker uit te leggen.

Verliezers? Pensioengerechtigden die een indexering mislopen, en de mensen die in het almaar leegstaande flatje op Kijkduin hadden willen wonen (dat ze overigens prima hadden kunnen betalen).

De vrije markt haalt maximale efficiëntie bij volledige informatie en volledige internalisering van kosten. Een beetje zoals de klassieke natuurwetten, die doen het vaak ook heel mooi — maar alleen in een vacuüm, of bij 293⁰ Kelvin, en dan hebben ze een ‘ideale warmtegeleider’, ‘ideale weerstand’, of een ‘ideaal gas’ nodig.
Als er wel eens marktgerelateerde vraagstukken in je opkomen, is het leuk om ze eens te bezien vanuit een informatiebeschikbaarheidsstandpunt. De één z’n desinformatie is de ander z’n brood.